土地の活用

不動産から目指す企業価値の向上
土地を”持つ”だけでは意味がない

土地を活用したい

今持っている土地をどうするのか…方法は3つあります。1つは、ご自身で利用するために「残す」。2つ目は換金するために「売却する」。そして3つ目が継続的に収益を得るために「活用する」ことです。

土地の活用といっても、様々な方法があります。

貸す: 元手をかけずに人に土地を貸して収益を得る方法。駐車場として運用する方法や、コンビニなどに「事業用定期借地（10年以上20年以下）」として貸す方法などがある。立地が良くないと難しい。
建てる: 賃貸マンションやアパートを建てて収益を得る方法。節税面でのメリットが大きいとされるが、都心から遠く駅からも遠い立地では、将来的に空室の増大・家賃の低下が避けられず、不良資産化の可能性が高い。投資金額が大きいので、事前の計画が重要。立地と利回りを基本に考える。
首都圏でも空室増大・賃料低下が続く現在では、高齢化に対応した国の政策とも合致した「サービス付き高齢者向住宅」が今後の狙い目であろう。
売却する: 土地を売却することで収益を得る方法。将来を考えても活用が難しい土地は、保有コストを考えると売却も選択肢となる。土地の売却には所有期間が5年超で20%、5年以内で39%の譲渡所得税がかかる。仲介手数料や印紙税、境界が不明のときは測量等の費用がかかることもある。但し、売りたい土地と売れる土地はイコールではない。
基本的に、過去10年間以上値下がりが続いた土地は、今後も日本の人口減少に伴い値下がりする可能性が高いので、なるべく早く売却すべきだと私は考えます。

どの方法が良いかは、その土地によって異なります。

また、どのくらいの期間で活用するかを、最初に決めておく必要があります。いつまでもだらだらと活用することが決してベストな方法ではありません。

短期: 元手をかけず運用する場合は、短期間で運用方法を変えることもできる。
中期: 賃貸マンションやアパートを建てる場合は、通常は30年前後の運用を考えておく必要があるが、古くなって修繕額が多額になる前に売却した方が良い場合もある。
長期: 一般定期借地権を活用する場合、50年以上の存続期間が必要。但し、事業用定借の場合は、20年以上であればOK。

土地の保有コストを考えると、活用方針を早期に決定することが重要
まず、所有している土地を優良物件と不良物件に分ける
優良物件は最適な活用方法を検討し、不良物件は処分を考える

失敗例

相続対策の原則は、1.分割、2.納税、3.節税です。この優先順位を間違えて失敗する例が驚くほど多い。

節税対策で採算の悪い賃貸マンションやアパートを建ててしまったために、遺産分割できずに兄弟で揉めたり、納税資金が無くなったり、デフレ化で家賃が下がり空室が増えて、収益性がますます悪化。その結果、建設会社や銀行の利益にはなったが、被相続人はストレスで寿命を縮め、相続人は借金の返済に苦労する事になるケースが多い。

そうならないためにも、まずは1度ご相談下さい！