物流業務だけに捉われない
多角的な視点でアドバイス
一般の不動産との違い
マンションなどは、床面積を基準として鑑定を行いますが、物流施設の場合、荷物の保管効率が重要になってくるため、空間や天井高を基準として鑑定を行います。立地だけではなく、用途・設備によっても価値は大きく異なります。
同じ床面積であったとしても、評価額が大きく異なるケースが多々あるという点で、一般の不動産とは大きく異なります。物流施設の特性は、次の表の通りです。
物流施設の特性
| オフィス | 物流 | ||
|---|---|---|---|
| 物件特性 （競争力） |
規模 | 延床面積500坪～ | 延床面積2,000坪～ |
| 築年数 | 大きく影響する（新耐震○） | あまり影響しない（最近は、免震構造の新築物件志向） | |
| 立地要因 | 重要視点 | 最寄り駅 企業集積 店舗集積 |
道路インフラ 物流インフラ（港湾・空港） 周辺環境 |
| 契約形態 | 契約期間 | 普通借家契約：2～3年 定期借家契約：～5年 |
普通借家契約：2～3年 定期借家契約：5～15年 |
| 初期投資 （首都圏） |
土地価格 | 3,000,000円/坪～ | 200,000円/坪～ |
| 建物価格 | 800,000円/坪～ | 250,000～350,000円/坪 | |
| テナント | 対象 | 事業会社 | 物流会社・荷主・ネット通販会社 |
| 重要ポイント | 利便性、知名度、コスト（賃料水準） | 利便性、コスト（賃料・配送費・人件費） | |
| 公法上の規制 | 建築基準法、都市計画法 他 | 建築基準法、都市計画法、倉庫業法、港湾法 他 | |
| マーケット特性 | 賃料水準 | 10,000～30,000円/坪 | 3,000～5,000円/坪 |
| 預託金水準 | 3～12ヶ月 | 2～5ヶ月 | |
| 共益費水準 | 2,000～4,000円/坪 | なし | |
| 空室率 （首都圏） |
5～10％ | 2% | |
コンサルティング
物流効率化のためには、必ずと言っていいほど拠点の集約が必要となってきます。しかし、拠点の集約に伴い、「空き倉庫」という問題が発生します。この空いてしまった土地をどのように活用するのか、良い対策が思いつかない結果、拠点集約に踏み切れないというケースは多いと思われます。
空き倉庫を活用するには、まず適正な施設の評価が必要になります。どんな荷物に適しているのか、どのような改修を行えば良いのか。場合によっては、物流施設ではなく、全く別の施設として改修工事を行った方が、収益性がアップするケースもございます。
当事務所は、物流不動産の評価及びコンサルティングの実績が数多くございます。土地の評価をしっかりと見極め、お客様のご要望と収益性を考慮し、最善のアドバイスをさせて頂きます。
実績紹介
当社では、過去3年間に大小合わせて58件の物流施設の鑑定評価を実施しました。その所在地は、北は北海道から南は福岡県にまで及んでいます。
